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Martedì 20 Luglio 2010 10:44 Ultimo aggiornamento Mercoledì 11 Agosto 2010 17:23
La correttezza dei dati catastali costituisce dal 31 luglio 2010 un requisito essenziale la cui carenza può portare anche alla nullità degli atti di trasferimento immobiliare. Attraverso il commi 14 e 15 dell''art. 19 del D.L. 78/2010 riguardante "l'aggiornamento del catasto" si introduce un sistema di adempimenti volti al controllo preventivo dei dati catastali indicati negli atti di traferimento immobiliare. In particolare, il comma 14 impone, a pena di nullità, per taluni atti pubblici e scritture private riguardanti fabbricati l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto, mentre il comma 15 prevede dal 1 luglio 2010 che la richiesta di registrazione dei contratti verbali o scritti di locazione o affitto di immobili deve contenere l'indicazione dei dati catastali. La Legge di conversione n. 122 del 30 luglio 2010 apporta quindi alcune significative modifiche al testo originario.
Trasferimenti immobiliari: il requisito della coerenza richiesto a pena di nullità
La dichiarazione degli intestatari può anche essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Il comma 14, così come modificato dalla Legge di conversione n. 122/2010 introduce una nuova norma, il comma 1-bis all'art. 29/1985, in base alla quale "gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia,devono contenere, per le unità immobiliare urbane, a pena di nullità" alcuni dati:
- l'identificazione catastale;
- il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
- la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale
La medesima norma aggiunge quindi che prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari ("coerenza soggettiva").
Si ossereva che la Legge di conversione n. 122/2010 ha modificato la disciplina originariamente prevista chiarendo espressamente che sono escluse nell'ambito applicativo della norma gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia, al fine di risolvere le incertezze interpretative in merito all'inclusione o meno degli atti di concessione di ipoteca.
Coerenza oggettiva
Sotto il profilo oggettivo, si osserva che l'utilizzo di due espressioni distinte ma correlate tra loro, ossia "fabbricati già esistenti" e "unità immobiliari urbane" consente di ritenere che l'ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonchè quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione.
Sono Sono da includere peraltro gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari c.d. afferenti, relative all'edificazione di nuovi piani o nuovi corpi di fabbrica, realizzate su un lotto già edificato e censito al catasto edilizio urbano (ad esempio autorimesse, magazzini, ecc...)
Non sono da escludere:
- le particelle censite al catasto terreni;
- i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;
- i fabbricati iscritti in catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o servibili all'uso cui sono destinati;
- i fabbricati iscritti in catasto come "in corso costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano stati ultimati o definiti;
- i lastrici solari e le aree urbane, iscrtti al catasto edilizio urbano con l'indicazione della sola superficie, ai sensi del DPR 650/1972.
- le porzioni immobiliari elencate nelle categorie fittizie del gruppo "F" (unità menzionate nell'art. 3, comma 2 del DM n. 28 del 2 gennaio 1998: aree urbane collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari);
- le porzioni immobiliari definite "beni comuni non censibili" (ossia beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita: androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali, ecc...);
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| Obblighi | Descrizione |
| Indicazione dell'identificativo catastale |
I dati di identificazione catastale sono la sezione, il foglio, il numero di mappale (particella) ed eventualmente il subalterno. Si ricorda che già ai sensi del combinato disposto degli articoli 4, comma 2 e 14 del DPR 650/1972, negli atti civili, giudiziali o amministrativi che danno origine al trasferimento di diritti iscritti nel catasto edilizo urbano, l'immobile deve essere descritto con gli estremi con i quali lo stesso è individuato in catasto. Ancora, i dati di identificazione catastale fanno parte del contenuto necessario delle note di trascrizione e di iscrizione ipotecaria, in virtù del combinato disposto degli artt. 2659, 2660, 2826 e 2839; la mancata indicazione di detti dati nelle note di trascrizione o iscrizione costituisce motivo di rifiuto ai sensi dell'art. 2674 c.c. Ebbene l'indicazione dei dati catastali corredata alla previsione della nullità dell'atto, contribuisce ad armonizzare il sistema complessivamente delineato dal codice civile e dalla normativa speciale, ipotecaria e catastale, creando le condizioni per garantire l'esatta corrispondenza tra i dati catastali indicati nelle formalità ipotecarie (necessari a pena di rifiuto delle formalità stesse) e quelli indicati nell'atto |
| Indicazione del riferimento alle planimetrie catastali |
Ulteriore adempimento richiesto dalla prima parte del comma 1-bis, sempre a pena di nullità, è l’indicazione in atto del riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Al riguardo, si osserva che tale disposizione non presenta particolari criticità laddove la presentazione della planimetria sia stata correttamente curata in sede di dichiarazione di nuova costruzione, ovvero in sede di denuncia di variazione (sempre che, ovviamente, le planimetrie depositate siano conformi allo stato di fatto dell’immobile al momento della stipula dell'atto). Qualche problema interpretativo e applicativo potrebbe sorgere in presenza di alcune peculiari situazioni, di seguito sinteticamente rappresentate. La prima ipotesi è quella della planimetria non presente in catasto, in quanto riferita ad unità immobiliari per le quali la normativa catastale non prevedeva l’obbligo di presentazione a carico dei proprietari; si tratta, in particolare, delle fattispecie disciplinate dall'art. 58 del Regolamento per la formazione del Catasto edilizio urbano (decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949). Ora, poiché il comma 1-bis della legge n. 52 del 1985 prevede che il riferimento alla planimetria catastale fa parte del contenuto necessario dell'atto, si ritiene che tale elemento debba essere comunque fornito e indicato, anche se la mancata presenza in catasto della planimetria sia riconducibile ad uno dei casi di esenzione disciplinati dall'art. 58 del decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949. La seconda peculiare fattispecie riguarda, invece, l’ipotesi di planimetrie non "accettabili" ai sensi del paragrafo 17 della Istruzione II - "Accertamento e classamento" per la formazione del Catasto Edilizio Urbano. In tale caso, la parte interessata dovrà curare la presentazione di una nuova planimetria conforme, in allegata ad una dichiarazione di variazione. Lo stesso obbligo, a maggior ragione, grava sui soggetti obbligati alla presentazione nei casi in cui non abbiano provveduto al relativo deposito in fase di formazione ovvero di aggiornamento. In tali due ultimi casi, oltre ai tributi previsti, si renderanno applicabili anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella Circ. 17 aprile 2002, n. 2/T. Una ulteriore peculiare fattispecie è riscontrabile nell'ipotesi in cui la planimetria, pur regolarmente presentata e depositata, non sia reperibile o leggibile per cause non imputabili alla parte. Verificandosi tale ipotesi, se la parte è in possesso di una copia certificata della planimetria depositata, oppure della "seconda copia per ricevuta", rilasciata al momento della presentazione, corrispondente tuttora allo stato di fatto, può depositarla presso l’Ufficio provinciale che, dopo le verifiche di coerenza tra i dati censuari e la rappresentazione planimetrica, acquisisce in banca dati copia di tale elaborate, inserendo una specifica annotazione. Nel caso in cui, invece, la parte non sia in possesso di una copia certificata della planimetria, ma documenti che la stessa sia stata effettivamente presentata, sarà cura dell’Ufficio provvedere alla compilazione della stessa, anche a mezzo di sopralluogo. È comunque facoltà della parte ripresentare la planimetria mancante, in esenzione dai tributi speciali catastali. |
| Dichiarazione di conformità delle planimetrie con lo stato di fatto |
La prima parte del comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, prevede, sempre a pena di nullità, l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell'atto. In altri termini, tale disposizione prevede l’integrazione del contenuto necessario dell'atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con lo stato reale dell'immobile. Pertanto, nell'ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile, al fine di consentire l'inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate). Nel caso di presentazione della denuncia di variazione sono applicabili, oltre ai tributi previsti, anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella citata circolare 17 aprile 2002, n. 2/T. Sembra opportuno, peraltro, evidenziare che le eventuali incoerenze tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto potrebbero sussistere fin dall'origine (cioé, sin dalla prima dichiarazione in catasto, in relazione alla data di ultimazione dei lavori) oppure essere riconducibili a vicende avvenute in epoca successiva (ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione, trasformazione, etc., cui non è seguita la prescritta dichiarazione di variazione in catasto). Gli estremi delle autorizzazioni edilizie rilasciate per l’immobile oggetto dell'atto stesso, possono costituire, in relazione alla data di dichiarazione in catasto dell’immobile medesimo e di deposito della relativa planimetria, un primo elemento di riferimento al fine di verificare la sussistenza di possibili incoerenze. La Circ. n. 3/2010 ha quindi precisato che "non può considerarsi comunque coerente la planimetria sulla quale il funzionario dell'Ufficio provinciale, in fase di accertamento, abbia riportato attestazioni di c.d. "non conformità", anche mediante l'apposizione sulla planimetria stessa di annotazioni o di altre evidenze grafiche, che, come tali possono costituire indizi di anomalie." La medesima Circolare aggiunge quindi che "Per quanto riguarda i "beni comuni censibili" (tipico è il caso dell'alloggio del portiere) la dichiarazione di conformità allo stato di fatti non è obbligatoria nel caso in cui il trasferimento delle relative quote e diritti avvegna unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita (quando a titolo esemplificativo, nella vendita di un appartamento sono ricomprese quote e diritti connessi ai beni comuni censibili). Di contro detta dichiarazione assume rilevanza nell'ipotesi in cui l'alloggio del portiere, o altro bene comune censibile, sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. In questa ultima ipotesi, infatti , l'unità immobilaire perde la sua funzione di bene condominiale, e pertanto si rende necessaria anche la relativa registrazione con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto". Si ricorda quindi che la dichiarazione degli intestatari può anche essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. A tal fine l'Agenzia del Territorio ha avviato in forma sperimentale un servizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali a cui verranno abilitati tutti i notai ed i tecnici iscritti negli albi professionali, incaricati alla presentazione degli atti di aggiornamento di cui all'art. 1, comma 374 della Legge n. 311/2004. |
L'obbligo di variazione delle unità immobiliari censite
Considerata la delicatezza e la rilevanza connesse all'obbligo di effettuare la dichiarazione di conformità introdotto dalla normativa in parola, si ritiene opportuno formulare alcune specifiche considerazioni in merito alla portata e all'ambito applicativo della normativa catastale disciplinante l’obbligo delle dichiarazioni di variazione delle unità immobiliari urbane.
L'obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso, etc. In sintesi, costituisce rilievo - e, quindi, "fonte" di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249.
In considerazione di ciò, si possono quindi richiamare le seguenti considerazioni:
| Richiedono variazione catastale |
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| Non richiedono una variazione catastale |
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L'Agenzia del Territorio tiene infine a sottolineare un aspetto innovativo rispetto al passato. Nella Circolare 2/2010 chiarisce infatti che "in ogni caso, su richiesta della parte, codesti Uffici accetteranno anche eventuali dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini della attribuzione della rendita, dovendosi ritenere superate le diverse precedenti indicazioni sull’argomento".
Coerenza soggettiva
Nella seconda parte del comma 1-bis viene prevista a cura del Notaio:
- la preventiva individuazione degli intestatari catastali,
- la verifica della conformità tra gli stessi e le risultanze degi registri immobiliari.
Da ciò consegue che laddove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione di uno o più atti, è necessario che i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento (rif. all'art. 3 del DPR 650/1972) mediante la presentazione di una o più domande di voltura. In tal caso occorrerà fare riferimento alle indicazioni fornite nella Circolare n. 3 del 2 maggio 2002 (paragrafo 6.1) emanata congiuntamente dall'Agenzia del Territorio e dall'Agenzia delle Entrate, in tema di adempimenti correlati alla presentazione del modello unico informatico di registrazione, trascrizione e voltura. In particolare nel paragrafo 6.1. della Circolare ora richiamata sono state illustrate le modalità operative per l'esecuzione delle volture nell'ipotesi prevista dal comma 2 dell'art. 5 del DPR 308/2000 in cui non vi sia concordanza fra i soggetti intestatari in catasto e quelli risultanti in atto (si tratta di disposizioni in coerenza con quanto previsto dall'art. 2, comma 4 del DM 701/1994).
Qualora, invece, il disallineamento derivi da una mancata registrazione, da parte dell'Ufficio, a fronte di una domanda di volture presentata, sarà sufficiente produrre apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al Contact Center, ovvero presentare una domanda di volture di preallineamento (esente dalla corresponsione dei relativi tributi speciali catastali).
Locazioni ed affitti: modello 69 e nuovo modello CDC
Anche la registrazione degli contratti verbali o scritti di locazione o di affitto di immobili nonché la cessione, la risoluzione e la proroga anche tacita di tali contratti, deve contenere l'indicazione dei dati catastali, e ciò con il dichiarato intento di contrastare l'elusione e l'evasione fiscale nel settore delle locazioni per tutti i tributi connessi.
In questo caso si fa riferimento esclusivamente agli immobili esistenti nel territorio dello Stato, senza distinzione tra terreni e fabbricati, nè distinzione fra le varie tipologie di fabbricato.
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MODELLO 69 |
MODELLO CDC | |
| Tipologia |
Registrazione degli atti di locazione, affitto e comodato di immobili presso l'Agenzia delle Entrate dal 1 luglio 2010, esclusi quelli degli organi giurisdizionale | Comunicazione di cessione, risoluzione e proroghe anche tacite dei contratti di locazione o affitto già registrati al 1 luglio 2010. |
| Descrizione | Il modello 69 è presentato secondo le vigenti modalità. L'unica differenza consiste nella presenza del nuovo Quadro D relativo ai "Dati degli immobili" |
Il modello CDC è presentato secondo diverse modalità:
Si fa notare che in considerazione dei necessari tempi tecnici necessari per l'attivazione della procedura per la trasmissione telamatica del modello 69, è stato previsto un periodo transitorio, nel corso del quale deve essere presentano il “modello CDC” in forma cartacea presso qualunque ufficio territoriale o locale dell’Agenzia delle entrate, entro il termine di 20 giorni dal versamento. |
| Sanzioni |
dal 120% al 240% dell'imposta dovuta La violazione per mancata o errata indicazione dei dati catastali ai fini dell'imposta di registro è parificata al caso di mancata registrazione dell'atto (rif. all'art. 69 del DPR 131/1986) |
dal 120% al 240% dell'imposta dovuta La violazione per mancata o errata indicazione dei dati catastali ai fini dell'imposta di registro è parificata al caso della mancata denuncia di eventi successivi alla registrazione (rif. all'art. 69 del DPR 131/1986) |
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Fonti: - Circolare n. 3 del 10 agosto 2010 dell'Agenzia delle Entrate - Ulteirori precisazioni - art. 29 della Legge n. 52/1985 - |
